Чек-лист просмотра квартиры на вторичке

1Дом, подъезд и двор

• Узнай серию дома и год постройки

  Они есть в техпаспорте дома и в карточке дома на сайте «Реформа ЖКХ». Про болячки дома узнавай по названию его серии, а не по слухам вроде «все панельки промерзают»

• Посмотри подъезд и лифт

  Работает ли лифт, нет ли запаха сырости, следов протечек на стенах и потолке. Подъезд показывает, как дом обслуживают на самом деле

• Проверь шум и двор

  По карте в 2ГИС или Яндекс Картах посмотри, нет ли рядом трассы, железной дороги и баров. Если есть сомнения, приезжай ещё раз вечером

• Спроси соседей про управляющую компанию

  Как быстро приходят на заявки, убирают ли подъезд, что было с отоплением прошлой зимой. Этого нет ни в одном реестре, только у жильцов

2Квартира

• Трубы и проводка

  Их состояние видно только вживую. Спроси, когда меняли стояки и проводку, открой краны и посмотри напор и цвет воды, проверь розетки

• Следы протечек и сырости

  Потолок, углы, место под раковиной и за шкафами. Запах сырости и плесени свежим ремонтом не спрячешь

• Окна, батареи, счётчики

  Не дует ли из окон, греют ли батареи в отопительный сезон, стоят ли счётчики и когда их проверяли

• Сверь квартиру с планом в техпаспорте

  Если стены, кухня или санузел перенесены без согласования, отвечать за это будет новый собственник: узаконивать за свой счёт или возвращать как было. Банк может не дать ипотеку на такую квартиру

• Попроси все свежие квитанции

  От управляющей компании, за капремонт, газ и свет: они часто приходят отдельно. В них видно, сколько уходит в месяц и есть ли долги

3Документы продавца: до задатка

• Выписка ЕГРН: собственник и обременения

  Закажи выписку сам: ипотека и арест в ней видны. С 1 марта 2023 года постороннему выписка приходит без имени собственника. Чтобы сверить собственника, попроси продавца заказать выписку при тебе или подать заявление, чтобы его имя было видно в выписке

• История собственников

  Выписка о переходе прав покажет, сколько раз и как менялись владельцы. Много сделок за короткий срок - повод остановиться и разобраться

• Как продавец получил квартиру

  Основание права видно в выписке ЕГРН. Если квартиру приватизировали, а кто-то из жильцов тогда отказался от приватизации, он сохраняет право жить в ней бессрочно, даже после продажи. Если квартира недавно досталась по наследству, уточни у юриста, не могут ли объявиться другие наследники

• Кто прописан сейчас и кто был раньше

  Справку о зарегистрированных собственник бесплатно заказывает на Госуслугах. Кто был прописан раньше, покажет архивная выписка. Особое внимание детям и людям, которых сложно выписать

• Долг за капремонт перейдёт к тебе

  По закону неоплаченные взносы на капремонт прежнего владельца переходят к новому собственнику. Долги за коммуналку остаются за продавцом. Попроси справку, что долгов по капремонту нет: её выдаёт региональный фонд капремонта, а если дом копит на отдельном счёте, то управляющая компания или ТСЖ

• Куплена в браке: согласие супруга

  Если продавец купил квартиру в браке, нужно нотариальное согласие второго супруга на продажу. Если продавец в разводе, а имущество не делили, квартира по-прежнему общая: попроси согласие бывшего супруга или документ о разделе. Без согласия супруг может оспорить сделку в течение года с того дня, как узнал о ней

• Покупалась с маткапиталом: доли детей

  У детей должны быть доли, а на продажу нужно разрешение опеки. Если доли не выделили, сделку могут оспорить

• Продают по доверенности: проверь её

  Нотариальную доверенность бесплатно проверяют на сайте Федеральной нотариальной палаты reestr-dover.ru по номеру, дате и нотариусу. Реестр покажет, что доверенность выдана и не отменена, но не покажет, знает ли собственник о продаже. До задатка поговори с самим собственником лично или по видеосвязи

• Паспорт продавца действителен

  На Госуслугах есть сервис «Проверка действительности паспорта»: вводишь фамилию, имя, серию и номер

• Продавец понимает, что продаёт

  Если продавец пожилой или сделка выглядит странно, попроси справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Это снижает риск, что сделку потом оспорят

• Нет ли у продавца банкротства

  Проверь его на fedresurs.ru. Если продавца признают банкротом, сделку с ним могут оспорить, особенно когда цена была заметно ниже рынка

Сомневаешься в документах: покажи их юристу до задатка, а не после

Что дальше

Это памятка, а не юридическая консультация. Сложные случаи (наследство, доли, доверенность, банкротство) разбирай с юристом до задатка. Сверено 25 сентября 2026, источники ниже

Источники

1. Долг за капремонт переходит к новому собственнику: Жилищный кодекс, статья 158, КонсультантПлюс
2. Выписка ЕГРН без имени собственника с 1 марта 2023: МФЦ, Сравни
3. Проверка доверенности: Федеральная нотариальная палата, Т-Ж
4. Согласие супруга на продажу: Семейный кодекс, статья 35, Циан
5. Банкротство продавца: Яндекс Недвижимость, Т-Ж
6. Квартира с маткапиталом: РБК Недвижимость, Циан
7. Самовольная перепланировка: Жилищный кодекс, статья 29
8. Кто прописан в квартире: Госуслуги, Яндекс Недвижимость
9. Проверка банкротства: Федресурс
10. Отказ от приватизации и право жить в квартире: КонсультантПлюс, Циан
11. Проверка паспорта: РБК, Т-Ж
12. Справки о дееспособности продавца: Право.ру, Совкомбанк Журнал